10 profesionálnych rád pre nájomcov v Košiciach – aby ste nepodpísali zlú zmluvu

Úvod: riziká môžu čakať, ak neviete, na čo máte nárok

V Košiciach sa prenajímajú stovky bytov mesačne. No zatiaľ čo niektorí nájomcovia majú pohodlie, opravy zabezpečené do 24 hodín a férového prenajímateľa, iní riešia plesne, výpovede bez dôvodu či nevrátené kaucie.

Preto vznikol tento článok – aby ste ešte pred podpisom zmluvy vedeli, čo si môžete pýtať, čo odmietnuť a na čo máte právo.

1. Zmluvy vždy podpisujte PÍSOMNE a s presnými údajmi

Ústne dohody nemajú v prípade sporu oporu v zákone. Vždy trvajte na:

• celom mene prenajímateľa + IČO (ak prenajíma firma),
• adrese a typu bytu (napr. 3i, výmera, podlažie),
• presne určenej výške nájmu a energií,
• výške kaucie a termíne jej vrátenia,
• termíne prenájmu a výpovednej lehote.

💡 Tip: Zmluvu si dajte prečítať právnikovi alebo aspoň nezávislej osobe, ktorá nie je "v rodine prenajímateľa".

2. Nikdy nezaplaťte kauciu v hotovosti bez potvrdenia

Kaucia nie je "dar." Je to forma zábezpeky, ktorú má prenajímateľ vrátiť, ak nezničíte zariadenie a nemáte nedoplatky.

Po zaplatení pýtajte PÍSOMNÉ POTVRDENIE s podpisom, dátumom a sumou.
Hotovosť bez papiera = riziko, že peniaze neuvidíte späť.

3. Odovzdávací protokol musí obsahovať aj stavebný stav, nielen kľúče

Pred nasťahovaním vždy podpisujte tzv. "odovzdávací protokol", ktorý bude zahŕňať:

• stav stien, okien, podlahy
• stav nábytku, chladničky, varnej dosky či klimatizácie
• stav meračov (plyn, voda, elektrina)

📸 Odfoťte si stav bytu v deň prevzatia – viacerým nájomcom to pomohlo pri vrátení plnej kaucie.

4. Zmluva bez výpovedných podmienok? Neprijateľné

Každý profesionálny kontrakt musí obsahovať možnosť výpovede – z oboch strán. Odporúčaná dĺžka: 1 až 3 mesiace.

Pozor: Niektorí prenajímatelia zmluvne znemožnia výpoveď (napr. ak je viazaná na rok bez výnimiek). Takáto klauzula môže byť v rozpore so zákonom – vždy sa poraďte.

5. Požadujte možnosť kontaktovania prenajímateľa v prípade poruchy

Každý dobrý prenajímateľ uvedie spôsob, ako ho kontaktovať počas trvania nájmu – najmä pre prípady ako:

• porucha kúrenia
• pretečený kohútik
• problém so sporákom či chladničkou

⚠️ Ak zmluva nič také neobsahuje, žiadajte e-mail alebo telefón a dohodnite si pravidlo komunikácie (napr. oprava najneskôr do 48 hodín).

6. Nájom v hotovosti bez bločka = riziko

💰 Ak prenajímateľ požaduje platby v hotovosti, vždy trvajte na:

• písomnom doklade,
• potvrdení výšky sumy,
• dátume platby.

Lepšia alternatíva = bankový prevod s prideleným variabilným symbolom alebo popisom (napr. "Nájom máj 2025 – Byt Štítová 12").
Takto chránite seba aj svoju právnu pozíciu.

7. Neprijateľné klauzuly – dávajte pozor na pasce v zmluve

Niektoré zmluvy obsahujú zneužiteľné pasáže, napríklad:

🚩 prenajímateľ si vyhradzuje "právo vstupu kedykoľvek bez súhlasu"
🚩 výpoveď zo strany nájomcu možná iba po odovzdaní dvoch náhradníkov
🚩 zmluva sa automaticky predlžuje — aj proti vôli nájomcu
🚩 zákaz návštev bez povolenia vlastníka

💡 Riešenie:
Tieto klauzuly sú právne napadnuteľné. Vždy žiadajte odstránenie alebo zmenu pred podpisom.

8. Poistenie domácnosti – nie povinné, ale silne odporúčané

Nájomca nie je právne viazaný uzatvoriť poistenie, ale dôrazne sa odporúča, najmä:

• poistenie zodpovednosti voči tretej strane (napríklad pretečie voda, poškodíte majetok suseda)
• poistenie vecí v domácnosti (vlastná elektronika, bicykel, kufre, oblečenie atď.)

Mnohé poisťovne ponúkajú jednoduché produkty už od 5–7 € mesačne.
Lepšie zaplatiť málo a spať pokojne, než náhle riešiť náhradu škody v stovkách eur.

9. Ako ukončiť nájom správne, aby ste nestratili kauciu

Pri ukončení nájmu sa riadime buď:

• zmluvou (ak je v nej stanovená výpovedná lehota),
• alebo zákonom (napr. 3-mesačná výpoveď pri nájme na neurčito).

🧾 Kroky, ktoré treba urobiť pred ukončením:

• Písomné oznámenie o ukončení nájmu (e-mail NEstačí, ak je v zmluve uvedené doporučené doručenie)
• Vypratanie bytu a odstránenie osobných vecí
• Technická prehliadka (ideálne za prítomnosti oboch strán)
• Zápis stavu meračov + dokumentovanie prípadných závad
• Odovzdávací protokol

📌 Je dôležité vyhotoviť zápis o stave bytu – chráni prenajímateľa aj vás.

10. Príklady z praxe – poučte sa z chýb iných

Prípad č. 1: Katarína, študentka
Prenajímala si garsónku bez zmluvy a bez potvrdenia o kaucii. Po odchode jej majiteľ oznámil, že "byt nebol odovzdaný v poriadku" a zadržal celú kauciu (500 €).
Nemala doklad, nemala svedka, nemala zápis. Dôkaz chýbal – peniaze preč.

Prípad č. 2: Roman, IT pracovník
Mal prenajatý 2-izbový byt cez zmluvu, všetko korektné. Pred ukončením nájmu si však odfotil stav kobercov, kuchyne a okien, a odovzdal protokol s dátumom. Požiadal o vrátenie kaucie do 14 dní – získal ju späť v plnej výške.

Prípad č. 3: Eva a Michal, mladý pár
Pri podpise si nevšimli klauzulu o "automatickom predĺžení nájmu o ďalší rok, ak neoznámia výpoveď 60 dní pred koncom". Zmeškali termín – museli predlžovať bývanie alebo hľadať právnu pomoc.

Bonus: Komunikácia je základ vzťahu

📣 Aj keď máte zmluvu, najviac vzniknutých problémov pramení zo zlej komunikácie.

💡 Odporúčané praktiky:

• Všetky požiadavky/oznámenia posielajte písomne
• Potvrďte si prijatie (napr. "potvrdzujem prebranie vašej správy zo dňa 12. november")
• Neočakávajte, že druhá strana "si to domyslí" – buďte priamy, zdvorilý a vecný

11. Súhrn: Aké sú najdôležitejšie poučenia?

🧠 Ešte predtým, než niečo podpíšete alebo zaplatíte:

✅ Požiadajte o písomnú zmluvu s plnými údajmi
✅ Žiadajte potvrdenie kaucie, odovzdávací protokol, výpis z LV
✅ Neriešte nájom "do ruky, bez papiera" – takto strácate všetky páky
✅ Skontrolujte zmluvné klauzuly – výpoveď, návštevy, vstup do bytu
✅ Požiadavky, sťažnosti a návrhy posielajte výlučne písomne
✅ Nezabudnite na fotodokumentáciu pri vstupe aj výstupe

12. BONUS: Čo robiť, ak ste už v zlom nájme?

Ak už bývate v byte:

• a nemáte zmluvu, doproste si ju čo najskôr,
• a nemáte istotu o výpovedi, požiadajte o dodatočný dodatok,
• a potrebujete odísť – urobte to korektne, s písomným oznámením a dôkazmi
• a platíte v hotovosti – odteraz žiadajte potvrdzovanie

💡 Nikdy nie je neskoro začať komunikovať profesionálne – aj keď v tom byt nie je.

13. Chcete prenájom bez stresu a právnej neistoty?

📍 Vyberte si Košice City Centre Rental Apartments – lokalitu v srdci mesta,
s právne čistým postupom, vybavenými bytmi a zmluvou, ktorej rozumiete.

✅ Byty bez provízie
✅ Právne pokryté zmluvy v SK/EN
✅ Kaucia podložená, spravovaná
✅ Tichá lokalita s vybavením a správou
✅ Rýchla komunikácia a férové jednanie

👉 Vyber si svoj nový byt v Košiciach a začni bývať bezpečne a s dôverou.