Prenájom bytu v Košiciach v roku 2025 – Komplexný sprievodca pre nájomcov aj investorov

Prenájom v realite dneška. Košice – druhé najväčšie mesto Slovenska, univerzitné centrum, priemyselná bašta a kultúrna metropola. Prenájmový trh v tomto dynamickom meste prechádza zmenou: nájom je dnes racionálne rozhodnutie. Pre mnohých ľudí flexibilnejšie, dostupnejšie a výhodnejšie než vlastníctvo.

V tomto sprievodcovi vám ukážeme, ako sa v prenájmoch v Košiciach v roku 2025 orientovať — či už ako nájomca, podnikateľ, zamestnanec zahraničnej firmy alebo niekto, kto zvažuje prenajať svoju nehnuteľnosť iným.

1. Trh s prenájmami v Košiciach – čo sa zmenilo

Pandémia rozkolísala trh, vysoká inflácia zmenila dopyt, a rýchly rast nehnuteľností prehĺbil rozdiel medzi prenájmom a kúpou.
Nájom sa stáva "defaultnou voľbou":

• pri presune za prácou
• pri dočasnom bývaní
• pri študentskom období
• ako skúšobný model pre expatov

Ceny sa stabilizovali, ale ponuka zostáva obmedzená – najmä čo sa týka kvalitných, zariadených bytov.

Investori zistili, že 2-izbové byty sú najžiadanejšie, nájomcovia zas, že klimatizácia, wifi, vybavená kuchyňa a čisté spoločné priestory nie sú extra bonus – sú štandard.

2. Kde sa oplatí hľadať nájom v Košiciach?

🟩 Staré Mesto / Centrum

• Špičková dostupnosť služieb
• Kultúra, gastronómia a energia mesta
  – Vyššia cena / nižší pomer m²/hodnota

🟨 Sever a Terasa

• Výborná infraštruktúra
• Kúsok od nemocníc, univerzít aj IT parkov
• Dobré spojenie do centra
  – Menej ponúk s moderným vybavením

🟦 Juh, Barca, Nad Jazerom

• Viac možností väčších bytov
• Parkovanie v cene
  – Väčšia vzdialenosť od centra

🟪 Kavečany, Myslava a okolie

• Pokoj, zeleň, menej hlučná doprava
  – Slabšie spoje MHD, vhodné pre ľudí s autom

3. Nájomca alebo podnájomník – rozdiely, ktoré treba poznať

V slovenčine sa prenájom často zamieňa s "podnájmom" – právne však ide o odlišné formy.

• Prenájom: priamy záväzok medzi vlastníkom bytu a nájomcom
• Podnájom: vlastníkom je niekto iný a byt je prenajímaný "cez" hlavnú zmluvu

📌 O čo ide vám? Ak hľadáte istotu, vždy preferujte plnohodnotný prenájom s transparentnou zmluvou a jasnou zodpovednosťou.

4. Zmluva o nájme – čo musí obsahovať profesionálny kontrakt

Mnoho nájomcov podceňuje význam nájomnej zmluvy. Ale v prípade problémov (meškania s úhradou, vylúčenie zo spoločných priestorov, ukončenie nájmu...) je to váš jediný právny základ.

KVALITNÁ ZMLUVA MUSÍ OBSAHOVAŤ:

✅ Identifikáciu strán (nájomca + prenajímateľ)
✅ Presné určenie nehnuteľnosti (adresa, číslo bytu, podlažie, súpisné číslo)
✅ Opis predmetu nájmu: súčasti bytu, zariadenie, spotrebiče
✅ Mesačné nájomné + spôsob a termín platby
✅ Zábezpeka (kaucia) – výška, účel, podmienky vrátenia
✅ Trvanie zmluvy (určitý / neurčitý čas)
✅ Výpovedné lehoty, možnosti jednostranného ukončenia

⚖️ Odporúča sa aj doložka o revízii bytu pri prevzatí / odovzdaní a spôsob riešenia prípadných škôd.

5. Ako spoznať férového prenajímateľa?

Férový prenajímateľ:

✔️ Komunikuje jasne a odborne
✔️ Zmluvu predkladá písomne, nie cez SMS
✔️ Nevyžaduje "hotovosť bez potvrdenia"
✔️ Umožní nájomcovi pokojné bývanie a ochotne rieši prípadné závady
✔️ Požaduje primeranú kauciu (1–2 mesiace)

🚩 Naopak, varovné signály:

❌ Chce "skúšobné prenocovanie" pred podpisom
❌ Odmieta dokumentovať vlastníctvo k bytu
❌ Neponúka zmluvu, len ústnu dohodu
❌ Vyhovára sa na "osobné dôvody" pri odmietnutí stretnutia

6. Čo je bežná cena nájmu v Košiciach v roku 2025?

Ceny sa môžu meniť podľa lokalít, ale orientačne:

typ bytu Centrum (€/mesačne) Okraj (€/mesačne)

8. Práva a povinnosti nájomcu – čo vám prenajímateľ nesmie a čo vy nesmiete

🟢 Nájomca má právo na:

• pokojné a nerušené užívanie bytu
• využívanie všetkých zariadení, ktoré sú súčasťou nájmu
• údržbu a opravu nefunkčných prvkov prenajímateľom (napr. pokazené kúrenie, zatekanie)
• výpoveď zo zmluvy podľa zákona, v zákonnej lehote
• zabránenie vstupu do bytu bez predchádzajúceho súhlasu

🔴 Nájomca má povinnosť:

• platiť nájomné načas
• oznámiť vzniknuté škody
• rešpektovať domový poriadok
• neporušovať zmluvné podmienky (napr. zákaz fajčenia, hlučné party...)
• vrátiť byt vo východiskovom alebo dohodnutom stave

⚖️ Zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme definuje aj min. štandardy kvality bývania a ochranu súkromia.

9. Zmluvná pokuta a spor – ako sa rieši konflikt

V dobrej zmluve je vždy:

• definovaný spôsob riešenia škôd
• výška zmluvnej pokuty pri porušení – napr. za meškanie s nájomným
• krokový postup pri výpovedi

💡 Ak dôjde ku konfliktu:

• snažte sa najprv komunikovať písomne (napr. email)
• nevymieňajte zámky bez súdneho rozhodnutia
• ak situácia eskaluje, kontaktujte právnika
• v extrémnych prípadoch môže byť potrebné obrátenie sa na súd

📌 Prenajímateľ NEsmie bez súhlasu vstúpiť do bytu, ani odpojiť energie bez zákonného dôvodu.

10. Ak chcete ukončiť nájom – zákonné možnosti

Zmluvu možno vypovedať:

• Dočasný nájom (napr. na rok): výpoveď len, ak je to v zmluve
• Na neurčito: zákonná výpovedná lehota je 3 mesiace (ak v zmluve nie je iné)

⁉️ Mimoriadna výpoveď:
Nájomca môže vypovedať zmluvu okamžite, ak:

• byt ohrozuje zdravie (napr. pleseň, porucha elektroinštalácie),
• prenajímateľ sústavne porušuje práva nájomcu,
• nie je možné normálne bývať (extrémny hluk, nedodržanie dohodnutých podmienok)

Prenajímateľ môže vypovedať zmluvu, ak:

• nájomca neplatí, poškodzuje vlastníctvo, porušuje zákon alebo ruší verejný poriadok
• porušuje zmluvu aj po upozornení

11. Zabezpečenie – čo je kaucia a na čo skutočne slúži?

Kaucia je bežnou súčasťou prenájmu. Slúži ako zábezpeka pre prípad:

• spôsobenej škody
• nezaplateného nájmu
• nedostatočného upratania či porušenia zákazov pri vysťahovaní

💬 Obvyklá výška kaucie = 1 až 2 mesačné nájmy

❗ Prenajímateľ musí kauciu vrátiť po skončení nájmu, zvyčajne do 30 dní, ak nie sú nedoplatky alebo škoda.

12. Nájom vs. kúpa – čo sa oplatí v roku 2025?

Stále viac ľudí v Košiciach volí nájom nie z núdze, ale zo stratégie. Prečo?

✅ Nízka viazanosť – možnosť presídliť za prácou alebo školou
✅ Nulová starosť o údržbu, opravy, správu
✅ Nižšia finančná záťaž ako hypotéka s 20–30 ročným záväzkom
✅ Flexibilita – možnosť zmeny typu bývania podľa životnej situácie

Kedy sa napriek tomu oplatí kúpa?

• ak plánujete zostať na jednom mieste viac ako 6–7 rokov
• ak máte stabilné a vysoké príjmy
• ak ide o investičný zámer a dlhodobý výnos z nájmu

💡 Pre každého iného ale platí: prenájom môže byť racionálne, výhodnejšie a najmä bezpečnejšie riešenie.

13. Tipy pre majiteľov: chcete prenajímať? Takto to má zmysel

Ak vlastníte byt a zvažujete jeho prenájom, riaďte sa 3 zásadami:

1. Byt musí byť tip-top prezentovaný
   Uprataný, svetelný, neutrálny interiér, bez hlučných farieb a opotrebovaného nábytku
2. Zmluva musí chrániť vás aj nájomcu
   Transparentnosť = dôvera = stabilný nájom
3. Dodržujte férovosť
   Zodpovedajte za technický stav, buďte dostupní a rýchli pri riešení problémov

📈 Dopyt po kvalitnom nájme v Košiciach stále rastie – buďte pripravený a správne nastavený

14. Hľadáte seriózny nájom alebo spoľahlivého prenajímateľa?

🏠 S Košice City Centre Rental Apartments ponúkame:

• plne vybavené a zariadené byty
• transparentnú zmluvu a ceny bez skrytých poplatkov
• lokalitu v top časti mesta
• podporu 24/7
• parkovanie, wifi, klimatizáciu a absolútne súkromie

✅ Či ste študent, manažér, single alebo rodina – máme pre vás riešenie. Také, ktoré si zaslúžite.

Odporúčané články a užitočné odkazy:
➡️ Predaj bez realitky – inšpirácia alebo riziko?
➡️ Ako ovplyvní DPH a legislatíva trh s prenájmami v Košiciach – prognóza pre rok 2025
➡️ Prečo si prenajať byt od Košice City Centre Rental Apartments?
➡️ Dlhodobý prenájom bytov Košice – moderné, zariadené byty v centre
➡️ Kúpa bytu v Košiciach sa stáva luxusom – dôvody a analýza
➡️ Kúpa bytu na Slovensku sa stáva luxusom: Analýza trhu za rok 2024 a predikcia na rok 2025