Ako legálne vysťahovať nájomníka z bytu – sprievodca pre prenajímateľov v roku 2025

Je to ťažké? Len ak nepoznáte zákon. Každý prenajímateľ by si prial nájomcu, ktorý platí načas, slušne sa správa, býva čisto a odíde po dohode. Realita však býva iná: nájomca neplatí, porušuje domový poriadok, zadržiava byt či spôsobuje škodu.

Tu prichádza otázka: "Ako môžem takého človeka legálne vysťahovať?"
Tento článok je praktickým sprievodcom z pohľadu zákona, praxe a ľudskej komunikácie – aby ste neriskovali pokuty ani zbytočné súdy.

1. Kedy má prenajímateľ právo ukončiť nájom?

Základnou právnou oporou je Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a prípadne aj zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

✅ Môžete ukončiť nájom, ak:

• nájomca neuhrádza nájomné alebo služby ani po výzvach,
• vážne porušuje dobré mravy alebo domový poriadok,
• užíva byt neoprávneným spôsobom alebo ho poskytuje tretej osobe,
• spôsobuje škodu na byte alebo zariadení,
• marí výkon práv prenajímateľa (znemožňuje kontrolu stavu bytu atď.)

2. Postup pri ukončení nájmu – krok za krokom

👣 KROK 1: Výzva na nápravu
– Odporúčame zaslať písomne (doručenka alebo e-mail s potvrdením prijatia) výzvu na nápravu, s konkrétnym termínom (napr. zaplatenie dlžného nájmu do 7 dní).

👣 KROK 2: Výpoveď z nájmu
– Ak náprava nenastane, podáva sa formálna výpoveď – písomná, obsahujúca dôvod, dátum a výpovednú lehotu podľa zmluvy (zvyčajne 3 mesiace), alebo okamžité ukončenie pri závažnom porušení.

👣 KROK 3: Odovzdanie bytu
– Dátum uzatvorenia nájmu by mal byť spojený s protokolom o odovzdaní.

👣 KROK 4: Ak nájomca odmieta opustiť byt
– Už vstupujeme do režimu exekúcie/súdneho konania – k tomu viac ďalej.

3. Môžem jednoducho zmeniť zámok alebo nájomcu vyviesť?

🔴 NIE.

Napriek tomu, že sa byt môže nachádzať vo vašom vlastníctve, nájomca má zákonom chránené užívacie právo. Preto:

🚫 Nesmiete:

• vymeniť zámok bez jeho súhlasu
• vtrhnúť do bytu alebo odpojiť elektrinu / vodu
• premiestniť jeho veci bez súdneho súhlasu

⚖️ Takýto zásah sa považuje za svojvoľné konanie a môže viesť k trestnému oznámeniu alebo finančnej sankcii.

4. Aký typ zmluvy máte? Dôležité pre právne kroky

Rozlišujeme:

📝 Bežná nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka

– štandardná forma nájmu bytu, platná na dobu určitú alebo neurčitú
➡️ výpoveď možná najčastejšie s 3-mesačnou lehotou, ak nie je v zmluve uvedené inak

📄 Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z.

– určený len pre fyzické osoby na max. 2 roky
➡️ výpovedné lehoty sú kratšie, možnosť jednostranne ukončiť skôr (pri porušení povinností)

💡 Over si, do ktorého režimu patrí tvoja zmluva – to ovplyvňuje tvoje práva.

5. Vzor: Výpoveď z dôvodu nezaplatenia nájmu

Vážený pán/pani XY,
z dôvodu neplatenia nájomného za obdobie január až marec 2025 v celkovej výške 1 050 € Vás ako prenajímateľ bytu č. X, ul. Y v Košiciach upozorňujem na hrubé porušenie zmluvných a zákonných povinností.
Ak nebude nájomné uhradené do 7 kalendárnych dní od doručenia tejto výzvy, bude nájomná zmluva ukončená dňom 15. apríla 2025.
S pozdravom,
[podpis, dátum]

🟦 Odporúčanie: výpoveď posielajte doporučene + e-mailom. Uchovajte si všetky doručenky a dôkazy.

6. Legálne vysťahovanie – ak nájomca ignoruje výpoveď

❗ Ak nájomca neodíde po skončení výpovednej lehoty, treba konať nasledovne:

KROKY:

1. 📇 Kontaktovať advokáta alebo mediátora
2. 📝 Podanie na súd – návrh na vypratanie bytu
3. ⚖️ Po rozhodnutí – exekučný titul
4. 🚨 Exekútor vykoná vysťahovanie, štandardne v spolupráci s políciou

🧾 Dĺžka celého procesu: v priemere 3–6 mesiacov, v komplikovaných prípadoch dlhšie.

7. Ako sa vyhnúť vleklým sporom – prevencia od začiatku

✔️ Prvým krokom je výber nájomcu – dôveruj, ale preveruj: občiansky, zárobok, výpis alebo skúsenosť s predchádzajúcimi prenájmami
✔️ Dobre spísaná zmluva – konkrétne výpovedné dôvody, jasné pravidlá
✔️ Pravidelný kontakt s nájomcom – prevencia je lepšia než výpoveď
✔️ Včasná reakcia na problémy – nečakaj, kým dlhy narastú
✔️ Evidencia všetkých platieb, správ a výziev – tvoja najdôležitejšia ochrana

8. Najčastejšie chyby prenajímateľov, ktoré môžu všetko pokaziť

🔴 Vlastník samovoľne vymení zámky
➡️ Protiprávny krok, ktorý môže viesť k trestnému oznámeniu za neoprávnený zásah do práva na bývanie

🔴 Výpoveď zmluvy bez dôvodu alebo mimo podmienok v zmluve
➡️ Výpoveď môže byť neplatná a nájomca ostáva, pričom nevzniká žiaden právny účinok

🔴 Žiadne písomnosti – len ústna komunikácia
➡️ Nároky sú nepreukázateľné, v prípadnom súdnom konaní nemáte dôkaznú silu

🔴 Nedostatočné preverenie nájomcu pred podpisom zmluvy
➡️ Veľmi častá chyba – priemerné overenie by zabralo 15 minút (žiadosť o referenciu, pracovná zmluva, pohovor)

🔴 Sľub vysťahovania "ústne"
➡️ Nájomca nemá žiaden záujem konať, a vlastník verí do poslednej chvíle – kým už je neskoro

9. Keď pomôže mediátor alebo advokát

V prípadoch, kde komunikácia viazne, a výpoveď zatiaľ nepriniesla účinok:

✅ Odporúčame osloviť:

• Mediátora – pomôže neformálne dohodnúť ukončenie nájmu bez potreby súdu
• Právnika – pripraví výpoveď a posúdi silu vašej zmluvy
• Advokáta – zastupuje vás v prípade súdneho podania (napr. návrh na vypratanie nehnuteľnosti)

💡 Výhody:

• zachovanie vzťahu
• rýchlejšie a efektívnejšie ukončenie nájmu
• silnejšia vyjednávacia pozícia

10. Modelové prípady z praxe

📌 Prípad č. 1 – úspešné vyriešenie mimosúdne
Majiteľ bytu na Kuzmányho ulici zistil, že nájomca 2 mesiace neplatí. Po doručení výzvy a následnej výpovedi kontaktoval mediátora. Ten za 3 stretnutia vyjednal vysťahovanie s podpísaním odovzdávacieho protokolu. Bez súdu, do 30 dní.

📌 Prípad č. 2 – komplikovaný exekučný zásah
V mestskej časti Barca prenajímateľ sám zmenil zámok a vypol vodu. Nájomca podal trestné oznámenie. Súd preto vysťahovanie zmaril, a prenajímateľ nielenže nevybral byt, ale čelil pokute 1600 €.

📌 Prípad č. 3 – dobre spísaná zmluva ako prevencia
V centre Košíc prenajímateľ vložil do zmluvy konkrétne výpovedné dôvody a termíny. Po 1 nedodržanom nájme dostal nájomca výpoveď, odišiel v termíne, kauciu si dohodli v zníženej výške. Žiadny súd, žiadny konflikt.

11. Prevencia je najlepší nástroj každého prenajímateľa

Ak chcete predísť situáciám, ktoré vedú k vysťahovaniu, dodržujte týchto 5 zásad:

1. 📝 Zmluva musí byť jasná, konkrétna a právne platná — žiadne "sťahujeme sa ústne"
2. 🔍 Nájomcu si preverte — referencie, zamestnanie, stabilita
3. 🪙 Platby evidujte a pripomínajte slušne, ale pravidelne
4. 📬 Komunikujte písomne — maily, sms, výzvy v listinnej forme
5. 💼 Reagujte skoro, nie až keď je zle — už prvá nezaplatená splátka je varovanie

12. Šablóna: Odporúčaný výpovedný postup pre prenajímateľov

Krok 1: Výzva na úhradu alebo nápravu (napr. do 7 dní od doručenia)
Krok 2: Druhý list + výstraha o ukončení zmluvy
Krok 3: Výpoveď zmluvy s uvedením §, dôvodu a dátumu ukončenia
Krok 4: Dohodnutie termínu odovzdania + zápisnica + návrat kaucie alebo jej časti
Krok 5: Ak nájomca nereaguje – právnik alebo súdne podanie na vypratanie bytu

📄 Všetko dokumentujte. Bez dôkazov je pravda často len názor.

13. Vlastníte byt v Košiciach a chcete prenajímať bez rizika?

Nie každý prenajímateľ má čas, energiu ani nervy na obhliadky, zmluvy, kontroly a výpovede.

S Košice City Centre Rental Apartments máte:

✅ právne pokryté nájomné zmluvy
✅ výber kvalitných a overených nájomcov
✅ správu bytu, údržbu a support
✅ ústretové vystupovanie aj voči expatom a zahraničným klientom
✅ profesionálnu dokumentáciu a výstup pri každom prenájme

📩 Nechajte si pripraviť ponuku na prenájom — bez starostí a s kompletnou podporou.

Odporúčané články a užitočné odkazy:

➡️ 10 profesionálnych tipov na prenájom bytu v Košiciach – praktický sprievodca pre každého, kto si chce prenajať byt bezpečne a výhodne.

➡️ Analýza trhu s bytmi v Košiciach za rok 2024 a predikcia na rok 2025 – detailné údaje o vývoji cien, prenájmov a očakávaniach na realitnom trhu.

➡️ Kúpa vs. prenájom bytu v Košiciach – čo sa viac oplatí? – porovnanie výhod a nevýhod z finančného aj praktického hľadiska.

➡️ Ponuka bytov na prenájom v Košiciach – aktuálny prehľad voľných bytov, služieb a doplnkov pre nájomcov.

➡️ Prenájom bytov Košice - informácie pre všetkých, ktoré hľadajú prémiové bývanie v Košiciach

➡️ Hlavná stránka – Prenájom bytov Košice – všetky informácie o nás, službách, referenciách a možnostiach bývania.