Vysťahovanie nájomníka z bytu, kedy je to možné a ako?

29.08.2024

Pri krátkodobom nájme má nájomca právo prenajať byt alebo jeho časť do podnájmu výlučne s písomným súhlasom prenajímateľa. Ako vysťahovať nájomníka z bytu? Kedy je to možné a aký je postup? Všetky odpovede na tieto otázky nájdete v nasledujúcom texte. Navyše, na našom blogu nájdete množstvo užitočných tipov a rád od odborníkov, ktoré vám pomôžu lepšie sa orientovať v problematike nájomných vzťahov.

Trh prenájmov na vzostupe

V posledných rokoch zaznamenal trh s prenájmami bytov výrazný nárast, a to najmä v dôsledku rastúcich úrokových sadzieb na hypotéky. Mnohí záujemcovia o vlastné bývanie jednoducho nedosiahnu na hypotéku, a tak sa čoraz viac ľudí obracia na prenájom ako dostupnejšiu alternatívu. Čo by však mali prenajímatelia a nájomcovia vedieť, aby sa vyhli problémom?

V tomto článku sa dozviete:

  • Kedy môže nájomca prenajať byt tretej strane,
  • Aké sú lehoty na vysťahovanie nájomníka, ak neplatí nájom,
  • Prečo je dôležité ošetriť vrátenie preplatku v zmluve,
  • Ako môže neexistencia písomnej zmluvy spôsobiť komplikácie,
  • Aké sankcie hrozia za nezaregistrovanie sa na daňovom úrade,
  • A mnoho ďalších užitočných informácií.

1. Ako správne uzatvoriť nájomnú zmluvu

Nájomný vzťah je možné právne upraviť dvoma spôsobmi – podľa občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme. Krátkodobý nájom je obmedzený na maximálne dva roky a je možné ho predĺžiť najviac dvakrát po sebe. Kým občiansky zákonník poskytuje väčšiu ochranu nájomcom, zákon o krátkodobom nájme ponúka viac flexibility prenajímateľom. Napríklad umožňuje kratšie výpovedné lehoty či dohodu o ďalších dôvodoch na ukončenie nájmu.

Zatiaľ čo občiansky zákonník stanovuje minimálnu trojmesačnú výpovednú lehotu, pri krátkodobom nájme môže byť táto lehota len mesiac alebo dokonca 15 dní, ak to zákon umožňuje. Navyše, zákon o krátkodobom nájme dáva obom stranám možnosť jednostranne odstúpiť od zmluvy, čo občiansky zákonník neumožňuje.

Je dôležité si uvedomiť, že nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme musí byť vždy písomná. Zmluvné strany si musia poskytnúť aspoň jedno vyhotovenie zmluvy, ktorá musí obsahovať všetky zákonom požadované náležitosti, vrátane vyhlásenia nájomcu, že si je vedomý, že zmluva je uzatvorená podľa tohto zákona.

2. Chránené osoby pred vysťahovaním

V určitých situáciách poskytuje občiansky zákonník nájomcom zvýšenú ochranu, aby predišiel neprimeraným zásahom do ich sociálneho postavenia. Takáto ochrana sa vzťahuje napríklad na nájomcov, ktorí sa starajú o maloleté deti alebo bezvládne osoby, ktoré sú súčasťou ich domácnosti, alebo na nájomcov, ktorí sa ocitli v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov.

Ak by sa prenajímateľ rozhodol vypovedať nájom bytu v niektorom z uvedených prípadov, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného, nájomca by mal nárok na bytovú náhradu. V prípade, že majetkové pomery prenajímateľa umožňujú, musí nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu, zabezpečiť náhradný byt. Táto povinnosť však platí výhradne v prípade, že nájomná zmluva bola uzatvorená podľa občianskeho zákonníka. Ak ide o zmluvu uzatvorenú podľa zákona o krátkodobom nájme, prenajímateľ takúto povinnosť nemá.

3. Výška nájomného

Určenie výšky nájomného je základným prvkom akejkoľvek nájomnej zmluvy. V zmluve musí byť presne uvedená výška nájomného, ako aj úhrady za služby spojené s užívaním bytu, ako sú náklady na elektrinu, plyn, kúrenie, teplú vodu, osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, používanie výťahu a podobne. Alternatívne môže byť v zmluve uvedený spôsob, akým sa tieto náklady vypočítajú. Týmto spôsobom sa predchádza nejasnostiam pri vyúčtovaní nedoplatkov alebo preplatkov.

Pre prenajímateľa je výhodnejšie, ak sa platby nájomného dohodnú vopred, teda na začiatku mesiaca, ktorý predchádza obdobiu užívania bytu. Ak nájomca nezaplatí nájomné či poplatky za služby spojené s užívaním bytu do piatich dní od ich splatnosti, je povinný zaplatiť poplatok z omeškania. Tento poplatok, určený vládnym nariadením, predstavuje 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania, minimálne však 0,83 eura za každý začatý mesiac omeškania.

4. Vyúčtovanie preplatkov a nedoplatkov

V dnešnej dobe, keď sú témy ako inflácia a rast cien energií čoraz aktuálnejšie, sa mnohí nájomcovia snažia šetriť. V súvislosti s tým sa často pýtajú, čo sa stane s preplatkom, ak ich spotreba služieb spojených s užívaním bytu bola nižšia, než sa očakávalo. Má prenajímateľ povinnosť tento preplatok vrátiť?

Odpoveď závisí od obsahu nájomnej zmluvy. Je preto veľmi dôležité, aby si zmluvné strany vopred dohodli konkrétne podmienky a postup vyúčtovania. Taktiež by mala zmluva obsahovať spôsob, akým sa budú riešiť prípadné preplatky alebo nedoplatky.

5. Obmedzenia pri užívaní bytu

Pri nájme bytu sa môže zdať samozrejmé, že niektoré činnosti sú zakázané, avšak v praxi to tak vždy nie je. Napríklad, ak chce nájomca prenajať byt alebo jeho časť tretej osobe, je rozhodujúce, či mu to nájomná zmluva výslovne zakazuje. Ak taký zákaz v zmluve nie je, podľa občianskeho zákonníka má nájomca na podnájom právo. Pri krátkodobom nájme však nájomca môže byt alebo jeho časť prenajať len s písomným súhlasom prenajímateľa a to len na dobu trvania nájmu.

Okrem zákazu podnájmu môže byť v zmluve dohodnuté aj ďalšie obmedzenia, ako napríklad zákaz fajčenia alebo chovu domácich zvierat. Rovnako je vhodné v zmluve presne určiť, kedy a za akých podmienok môže prenajímateľ navštíviť byt na účely jeho kontroly.

6. Zaznamenanie stavu bytu

Pre predchádzanie konfliktom a nejasnostiam je vhodné do nájomnej zmluvy zahrnúť opis stavu bytu, jeho vybavenia a príslušenstva. Tento opis môže byť súčasťou odovzdávacieho a preberacieho protokolu, ktorý sa vyhotovuje pri podpise zmluvy. Protokol by mal obsahovať aj stav meračov elektriny, plynu, vody a tepla a môže byť doplnený fotodokumentáciou.

Dôkladne vypracovaný protokol je dôležitý najmä pri ukončení nájmu, keď sa rieši zodpovednosť za prípadné škody. Jasná evidencia stavu bytu pri jeho odovzdaní a preberaní môže zabrániť mnohým sporom.

7. Predchádzanie neuhradeným záväzkom

Aby prenajímateľ minimalizoval riziko nezaplateného nájomného, nevyrovnaných účtov za energie alebo poškodenia bytu, mal by si s nájomcom dohodnúť kauciu. Táto zábezpeka, obvykle vo výške jednomesačného nájomného, sa platí pri podpise zmluvy a slúži ako finančná poistka prenajímateľa.

Ak výška škody alebo dlhu presiahne hodnotu kaucie a nájomca odmietne rozdiel uhradiť, prenajímateľ má právo obrátiť sa na súd. Písomná výzva na dobrovoľné uhradenie dlhu je však vždy prvým krokom.

Tento text vám poskytuje prehľad o dôležitých aspektoch nájomných vzťahov, ktoré si vyžadujú pozornosť a dôslednosť. Dodržiavaním týchto zásad sa vyhnete zbytočným komplikáciám a zabezpečíte si harmonický vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom.

8. Dôkazná núdza

Riešiť spory bez existencie písomnej nájomnej zmluvy je ako kráčať po tenkom ľade – neisté a rizikové. Prenajímateľ aj nájomca sa tak môžu ocitnúť v právnom vákuu, kde je ich pozícia oslabená a dôkazná núdza ich môže pripraviť o možnosť úspešne obhájiť svoje nároky. V prípade súdneho konania má každá zo strán povinnosť preukázať svoje tvrdenia, čo je však bez písomnej zmluvy často mimoriadne komplikované, ak nie úplne nemožné.

Dobre vypracovaná písomná nájomná zmluva dokáže eliminovať akékoľvek pochybnosti týkajúce sa podstatných podmienok nájmu. Jasne definuje dohodnutú dobu nájmu, výšku nájomného, spôsob úhrad za služby spojené s užívaním bytu, ako aj práva, povinnosti a prípadné obmedzenia zmluvných strán. Aj keď občiansky zákonník nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy, odborníci dôrazne odporúčajú nikdy nevstupovať do nájomného vzťahu bez nej – či už ste prenajímateľ alebo nájomca.

9. Povinnosť voči štátu

Ak prenajímate nehnuteľnosť na základe nájomnej zmluvy, pričom nejde o prenájom vykonávaný ako živnosť, príjem z takéhoto prenájmu podlieha daňovej povinnosti, a je potrebné ho zahrnúť do daňového priznania.

Prenajímateľ je povinný zaregistrovať sa u príslušného daňového úradu do konca mesiaca po tom, čo bola nehnuteľnosť prenajatá. Nepodanie registrácie môže viesť k pokute až do výšky 20-tisíc eur. Táto povinnosť sa vzťahuje nielen na prenájom celých nehnuteľností, ale aj ich častí. Dobrou správou je, že príjem z prenájmu do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie je oslobodený od dane.

10. Neplatnosť zmluvy

Obsah nájomnej zmluvy je kľúčový. Advokáti varujú, že absencia povinných náležitostí môže viesť k neplatnosti zmluvy. Medzi tieto náležitosti patrí napríklad presná identifikácia zmluvných strán, ich podpisy, detailné označenie predmetu nájmu (napr. bytu) a špecifikácia rozsahu jeho užívania.

Okrem toho musí zmluva obsahovať výšku nájomného a úhrad za služby spojené s bývaním, prípadne spôsob ich výpočtu. Ak ide o zmluvu uzatvorenú podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, požiadavky na jej obsah sú ešte prísnejšie. S cieľom zabezpečiť maximálnu právnu istotu pre obe strany, nájomné zmluvy v Košice City Centre Rental Apartments vždy pripravuje skúsený advokát.

Hľadáte moderné a luxusné bývanie v srdci Košíc? Vyberte si z našej ponuky prémiových bytov na dlhodobý prenájom za fantastické ceny. Navštívte náš web a bývajte už dnes! klikaj na náš web a bývaj už dnes.