Realitný trh sa prehrieva: čo hrozí Slovensku v kontexte USA a EÚ (s dôrazom na Košice)

Trh bývania na prelome rokov 2024–2025 opäť zrýchlil. V USA sa pri rekordných cenách, vyšších hypotékach a rastúcej zásobe bývania zhoršuje dostupnosť; v EÚ vidíme "nožnice" medzi krajinami s poklesmi a tými, ktoré ťahajú index nahor. Na Slovensku sa ponukové ceny v 1Q–2Q 2025 zvýšili dvojciferne medziročne a v 2Q 2025 už prekonali historické maximá. Napätie je citeľné aj v Košiciach, kde sú ceny len tesne pod vrcholmi a nájmy rýchlejšie rastú. Makro prudenciálne brzdy NBS (LTV/DTI/DSTI) však tlmia riziká "tvrdého pristátia". Základným scenárom ostáva mäkké pristátie s vyššou regionálnou heterogenitou a silnejším dôrazom na kvalitu aktíva. freddiemac.com European Commissionnbs.sk

2. Právny rámec a regulácie: čo u nás funguje ako poistka

• LTV – štandardne do 80 %, s limitovanou kvótou 80–90 % LTV.

• DTI – horný strop približne 8-násobok čistého ročného príjmu.

• DSTI – typovo okolo 60 % príjmu, povinný stres-test vyššej sadzby.
  Cieľ: znižovať systémové riziká, ktoré viedli v zahraničí k problémom pri šokoch sadzieb a príjmov. nbs.sk

3. Americké poučenie: ceny, zásoba, hypotéky, sentiment

Inventár a predaje. NAR hlási k júlu 2025 zásobu existujúcich domov približne 4,1 mesiaca – na pozadí rekordného mediánu ceny okolo 426 900 USD a slabšej dynamiky predajov. Kombinácia vyšších cien a rastúcej zásoby typicky predchádza fázam korekcie, ak sa zmení sentiment alebo príde externý šok. nar.realtor

Financovanie. 30-ročná fixná hypotéka sa v treťom augustovom týždni 2025 pohybovala okolo 6,7–6,9 % p. a. (PMMS), čo ďalej testuje hranice affordability najmä v entry-level segmente. freddiemac.com

Čo z toho pre nás? Americký vzorec "vysoké ceny + vyššie sadzby + viac ponuky" zvyšuje trhovú citlivosť. Pri prenose sentimentu cez globálne médiá a kapitálové trhy sa časť opatrnosti prenáša aj na Európu.

4. Európa: heterogénny obraz a transmisný mechanizmus ECB

Cenová heterogenita. Eurostat uvádza v 1Q 2025 medziročný rast +1,5 % v EÚ a +1,3 % v eurozóne – ale s výraznými rozdielmi: trhy ako Nemecko či Švédsko sú pod svojimi vrcholmi, zatiaľ čo Česko či Portugalsko ťahajú indexy nahor. European Central Bank

Menová politika. ECB v júli 2025 znížila depozitnú sadzbu na 3,25 %, pričom kvantitatívne sprísňovanie (QT) beží ďalej. Prenos do hypoték je postupný a citlivý na dĺžku fixácie – teda na refixácie v rokoch 2025–2027. nar.realtor

5. Slovensko: rýchlejšie ceny, oživené hypotéky, stále prísne brzdy

Ceny. Podľa NBS ponukové ceny bývania v 1Q 2025 zrýchlili (medzikvartálne približne +4 %) a medziročne prešli nad 10 %; v 2Q 2025 dosiahli nové historické maximá (≈ +12,8 % r/r). nbs.skopoisteni.skRealitná únia

Úvery a stabilita. NBS v Správe o finančnej stabilite (máj 2025) konštatuje priaznivý stav finančného systému, pričom klesajúce sadzby oživili hypotekárnu aktivitu; zároveň upozorňuje na neistotu a potrebu opatrnosti v rizikových profiloch. nbs.sk+1HNonline

Preklad do praxe. Na rozdiel od USA máme prísnejšie underwriting štandardy a kratšie fixácie, ktoré rozkladajú šok v čase. To skôr implikuje postupné než prudké pohyby cien – ale s regionálnymi výkyvmi (novostavby vs. staršie byty, investičné vs. vlastné bývanie).

6. Prečo sa americký scenár môže "preliať" k nám – a prečo inak

Podobnosti:

• tlak cien voči príjmom a citlivosť na sadzby,

• spomalenie predajov pri rastúcej zásobe v niektorých segmentoch.

Rozdiely:

• makroprudenciálne limity NBS a dohľad EÚ,

• vyšší podiel (kratších) fixácií – riziko sa "rozpočíta" do refixácií,

• absencia "subprime" dynamiky.

Dôsledok: pravdepodobnejšie kolísanie a heterogenita než plošná kríza.

7. Scenáre 2025–2028: čo je dnes pravdepodobné

Metodika: kombinujeme nastavenie ECB (depozitná 3,25 %), domácu úverovú dynamiku, indikátory dostupnosti NBS a externé riziká (USA/EÚ). nar.realtornbs.sk

7.1 "Mäkké pristátie" (základný scenár)

• inflácia postupne klesá, sadzby pozvoľna nižšie, reálne mzdy rastú,

• národná cenová dynamika 2–4 % p. a., novostavby držia cenu lepšie (náklady, limitovaná ponuka).

7.2 "Kolísavé plató"

• 2025–2026 stagnácia až mierne korekcie v sekundárnych lokalitách,

• 2027–2028 mierne oživenie; kľúčové sú refixácie, demografia a investičný dopyt.

7.3 "Tvrdšie pristátie" (nižšia pravdepodobnosť)

• externý šok + slabšia eurozóna → poklesy 5–10 % vo vybraných mikro-lokalitách,

• makroprudenciálne brzdy obmedzujú systémové riziko bánk.

8. Právne & zmluvné odporúčania (pre kupujúcich, prenajímateľov, developerov)

Hypotéky. Preverte klauzuly o refixácii a predčasnom splatení; vyžiadajte amortizačné scenáre pri +200–300 bps. Dĺžku fixácie zlaďte s investičným horizontom.

Kúpne zmluvy na rozostavané byty. Presne definujte indexáciu, tolerancie zmien materiálov, termíny odovzdania, bankové záruky a escrow.

Prenájmy. Upravte periodicitu revízií a SLA na služby; pri dlhodobých nájmoch referencujte renomované indexy.

Due diligence. Overte lokálne povolenia, pipeline projektov a kapacity infraštruktúry; zmluvne ošetrite "material adverse change" pri nákladových šokoch.

9. Košice: dáta, faktory a kvalifikovaný výhľad 2025–2030

Súčasný stav. Košice a Košický kraj sú "horúcou" mikroekonómiou: dostupnosť sa mierne zhoršila, cenová hladina je len tesne pod historickým maximom; nájmy akcelerujú (vyšší prílev študentov a pracovníkov, limitovaná nová ponuka v centre). nbs.sk

Priemyselný vektor – Volvo/Valaliky. Kľúčový dopytový impulz sa posunul: veľkosériová výroba sa odkladá na začiatok 2027 (z 2026), no kapacitné prípravy a nábor pokračujú. Vo výsledku to rozkladá dopyt do dlhšieho obdobia – krátkodobo miernejší tlak, strednodobo pro-dopytový efekt (sekundárni dodávatelia, služby, prenájmy). ReutersYahoo Finance

Trh práce a mzdy. Slovensko vstupuje do fázy mierneho oživenia s nízkou nezamestnanosťou a rastom reálnych miezd; v meste je nezamestnanosť tradične nižšia než v okrese Košice-okolie, čo podporuje kúpyschopnosť domácností. nbs.sk

9.1 Scenáre pre Košice (2025–2030)

Základný scenár (pravdepodobný):

• Ceny: 2025–2026 +2 až +4 % p. a. (vyššia volatilita pri starších bytoch mimo centra); 2027–2028 zrýchlenie na +3 až +5 % p. a. s nábehom výroby a multiplikátormi; 2029–2030 návrat k +2–3 % p. a.

• Prenájmy: 2025–2026 +4–6 % p. a., potom vyrovnanie na +3–4 % p. a. (po absorpcii prvotného dopytu).

Korekčný scenár (nižšia pravdepodobnosť):

• krátka korekcia –3 až –6 % v 12-mesačnom okne pri externom šoku a vyššej ponuke; kvalitné novostavby v dobrých polohách korigujú menej.

Právny dôsledok pre Košice:

• pri vlastnom bývaní zvážte dlhšie fixácie,

• pri investičnom nákupe pracujte s konzervatívnym brutto yield a rátajte s CAPEX na energetické štandardy,

• udržujte LTV ≤ 80 %.

10. Ako čítať trh: rýchle indikátory pre developerov, investorov a domácnosti

• Absorpcia a "days on market" v mikro-lokalite (zrýchľuje/spomaľuje?).

• Zásoba (mesiace ponuky) vs. tempo predaja – rast zásoby pri stabilných cenách = varovná vlajka. nar.realtor

• Hypotekárne sadzby a marže bánk – sledujte PMMS (USA) a retailové sadzby v SR; refixácie 2025–2027. freddiemac.com

• ECB signály – rozhodnutia a forward guidance; QT môže držať dlhé výnosy vyššie, než by implikovala len depozitná sadzba. nar.realtor

• Domáce dáta NBS – kvartálne tabuľky cien, správy o stabilite, makroprudenciálne komentáre (rast cien, dostupnosť, úvery). nbs.sk+1

11. Praktický kompas: čo robiť podľa "typu hráča"

Kupujúci vlastného bývania (Košice):

• porovnávajte úsporné novostavby v centre vs. staršie byty s nutným CAPEX;

• pri refixácii v horizonte 2–4 rokov voľte opatrnejšiu LTV a "buffer" v rozpočte.

Investori do prenájmu:

• zamerajte sa na likvidné dispozície (1,5–3 izbové) v pešej dostupnosti univerzít, nemocníc a administratívnych centier;

• vyhodnocujte udržateľnosť nájmu (expatri, študenti, manažéri) a kvalitu správy.

Developeri:

• dávkujte štarty etáp podľa reálnej absorpcie;

• v zmluvách pracujte s indexáciou a escrow;

• pri predpredaji zohľadnite potenciál nájomného bývania ako stabilizátora cash-flowu.

12. Záver: napätie áno, systémová kríza nie

Slovenský trh bývania je v roku 2025 v zóne zvýšeného napätia: ceny opäť rastú, dostupnosť sa v niektorých regiónoch (vrátane Košíc) mierne zhoršuje a úverový cyklus zrýchľuje. Rozdiel oproti USA však spočíva v prísnej regulácii a dohľade, čo podstatne znižuje pravdepodobnosť prudkej systémovej krízy. Pri rozumnom kontraktačnom a úverovom správaní zostáva základom mäkké pristátie s regionálnou heterogenitou. nbs.sk

13. Odporúčanie na bývanie v Košiciach: prečo dáva zmysel prenájom v Košice City Centre Rental Apartments

Ak zvažujete bývanie v Košiciach a nechcete dnes podstupovať vyššiu cenovú a úrokovú volatilitu, prémiový dlhodobý prenájom v centre mesta je racionálnou voľbou. Z nášho prieskumu trhu a služieb vyplýva, že Košice City Centre Rental Apartments spĺňa parametre, ktoré v aktuálnom cykle rozhodujú:

• Top poloha v historickom jadre (peši k Starej nemocnici, TUKE, UPJŠ, Hlavná ulica): minimalizuje dochádzanie a zvyšuje dopytovú istotu pri prípadnom ďalšom prenájme. Košice Prenájom Apartmánov

• Plne zariadené, energeticky efektívne byty s klimatizáciou, optikou a smart vybavením – okamžitá pripravenosť bez vstupných CAPEX (nábytok, kuchyňa, spotrebiče). Košice Prenájom Apartmánov

• Flexibilita nájmu od ~3 mesiacov, zmluvy aj v angličtine/slovenčine a priamy prenájom od vlastníka (bez provízie). Košice Prenájom Apartmánov

• Privátne parkovanie a uzavretý dvor, digitálny vstup, tichosť a súkromie – parametre žiadané u manažérov, expatov aj študentov vyšších ročníkov. Košice Prenájom Apartmánov

• Overené hodnotenia nájomníkov (Google/Trustpilot) a lokálna zákaznícka podpora 24/7 – nižšie prevádzkové riziko. Košice Prenájom Apartmánov

Kedy je prenájom optimálna voľba?

• ak potrebujete okamžité bývanie bez renovačných prác,

• ak čakáte na vývoj sadzieb/cien a nechcete fixovať dlhý úver,

• ak vážite mobilitu (projekt, relokácia, skúšobná doba),

• ak preferujete celkové TCO (Total Cost of Occupancy) pod kontrolou – bez neplánovaných investícií do starších bytov.

Zdrojové poznámky (výber kľúčových referencií)

• NAR – zásoba bývania a rekordný medián ceny v júli 2025; Freddie Mac PMMS – 30r sadzby v auguste 2025. nar.realtorfreddiemac.com

• Eurostat – HPI za 1Q 2025 (EÚ +1,5 %, eurozóna +1,3 %). European Central Bank

• ECB – rozhodnutie júl 2025 (depozitná 3,25 %). nar.realtor

• NBS – tabuľky cien bývania (1Q–2Q 2025), Správa o finančnej stabilite (máj 2025), Makroprudenciálny komentár 2025. nbs.sk+2nbs.sk+2

• Reuters – Volvo Košice: posun veľkosériovej výroby na začiatok 2027. Reuters

• Košice City Centre Rental Apartments – oficiálna stránka projektu (poloha, výbava, služby, flexibilita). Košice Prenájom Apartmánov