Ako za dobrú cenu kúpiť alebo čo najrýchlejšie predať byt.

Úvod – realitný trh 2025 inak

Rok 2025 nepriniesol na trh s nehnuteľnosťami len úrokové diferenciály a kolektívnu neistotu. Priniesol nový spôsob uvažovania: ako predať alebo kúpiť byt "rozumne". Nie rýchlo. Nie emotívne. Rozumne.

Tento článok nie je len ďalším zoznamom známych bodov. Je to strategický návod pre predávajúcich aj záujemcov o kúpu, ktorí chcú myslieť ďalej než po podpis zmluvy.

1. Prvá realita: Trh už nie je predajcov

Kým v rokoch 2020–2022 predával každý, kto vlastnil akýkoľvek priestor, dnes realitný trh ochladol, kupujúci selektujú. Byt už nestačí len mať – musí byť výhodne ocenený, právne čistý a kvalitne odprezentovaný.

Nerefresnutý inzerát? Žiadna odpoveď.
Prehnaná cena? Žiadny kontakt.
Falošná exkluzivita? Nedôvera kupujúcich.

2. Ako nastaviť správnu predajnú cenu

Toto je najčastejšia a najnákladnejšia chyba predávajúcich. Nie každý byt "má tú hodnotu", ktorú si predstavujete.

Postup na výpočet reálnej trhovej ceny:

• nájdite 5–7 podobných bytov vo vašej lokalite (dispozícia, lokalita, poschodie, stav bytu),
• odrátajte priemerný rozdiel medzi ponukou a reálnou predajnou cenou (zvyčajne 5–12 %),
• prispôsobte podľa výbavy, pivnice, výťahu, balkóna, orientácie izieb,
• ak neviete, kontaktujte nezávislého odhadcu (nie RK – má vlastný záujem).

3. Kedy sa s predajom radšej neponáhľať

Rýchly predaj často znamená nižšiu cenu. Existujú situácie, kedy je múdrejšie počkať:

• ak ide o výnimočné byty (veľké výmery v centre, s garážou, s terasou),
• počas sviatkov a letných dovoleniek (nižšia aktivita trhu),
• keď ste sa ešte právne nepripravili – strata času môže znamenať stratu výhody,
• v prípade, že kupujúci podmieňuje kúpu neštandardnými podmienkami (hypotéka roztiahnutá cez polroka, zámena nehnuteľnosti).

4. Ako nespraviť chybu pri kúpe – inštrukcie aj pre kupujúceho

Kupujúci má na svojej strane menej "obchodnej podpory" – žiadna realitka ho nezastupuje, niekedy ani právnik. Preto platí:

• vždy žiadajte list vlastníctva a pôvod k nehnuteľnosti (dedenie, výkup, pôvodné LV),
• nikdy neplaťte žiadnu zálohu mimo oficiálnej dohody (rezervačná zmluva alebo obchodný doklad),
• pýtajte sa, či sú v byte evidované ťarchy, rozvody staré ako zástupcovia parlamentu a nezateplené jadro,
• pýtajte si preukázanie energetickej triedy, reálne mesačné náklady (spotreba, fond opráv, SIPO)

5. Psychológia kupujúceho – čo (ne)chce počuť

Kupujúci dnes nehľadajú len "3 izbák v centre". Chcú vďačné rozhodnutie. A hlavne nechcú:

• byť tlačení do podpisu,
• mať pocit, že niečo zatajilo,
• nevedieť, čo presne kupujú,
• byť príliš závislí od hypotéky bez jasného postupu.

Tip: Buďte transparentní. V inzeráte priznajte nedostatky (napríklad: "byt si vyžaduje obnovu okien"), ale doplňte silné body ("orientovaný na 2 svetové strany, parkovanie vo vnútrobloku, bezbariérový prístup").

Kupujúci ocenia vašu otvorenosť viac než výpočet kvetnatých fráz.

6. Inzerát, ktorý predáva – mikroskop verzií

Čo musí mať predajný inzerát v dnešnej dobe, aby zaujal?

✅ Úvodný claim (napr.: "3 izbový byt 81 m² – Západ + balkón + výťah + kompletne vymenené rozvody")
✅ Reálne údaje – presná výmera, poschodie, stav, balkón, pivnica
✅ Foto: denne nasvietený, uprataný byt bez osobných predmetov
✅ Zdôrazniť silnú stránku – výhľad, svetlo, príslušenstvo
✅ Kontakt: jasný, ideálne e-mail aj mobil, reakcia do pár hodín

📸 Minimum: 8 fotografií (exteriér, kuchyňa, kúpeľňa, obytná zóna, výhľad, spoločné priestory)

7. Zmluvy – kde býva najviac problémov

Rezervačná zmluva, kúpna zmluva, návrh na vklad do katastra – tieto dokumenty musia byť:

• právne detailné,
• zrozumiteľné pre všetky strany,
• obsahovať termíny, sankcie, spôsob úhrady, prevzatie, zápis

• odporúča sa odsek o dôsledkoch nesplnenia podmienok.

Časté chyby v zmluvách:

❌ chýbajú časové podmienky (napr. "do 30 dní od zápisu bude vyplatená čiastka…")
❌ zle určený predmet kúpy (chybná adresa, neaktuálny LV)
❌ nezmínka o existencii záväzkov a následkové peny (napr. zástavné práva)

📌 Ideálne: využiť služby právnika, ktorý má skúsenosť s realitným právom a katastrálnym konaním.

8. Hypotéka, overenie banky a reálna bonitná skúška

Ak je kupujúci viazaný na hypotekárne financovanie – čo je v roku 2025 bežná realita – musíte s tým počítať až 2 mesiace časovej rezervy pri transakcii.

✅ Žiadajte predbežné potvrdenie o bonite (od banky, nie len verbálne)
✅ Pýtajte sa, či ide o bežnú hypotéku, alebo kombinovanú so ŠFRB
✅ Nechajte si predložiť vyjadrenie banky pred podpisom zmluvy – v prípade problémov totiž budete viazaní zmluvou, ale kupujúci nie je schopný platiť

9. Riziká pri predaji a kúpe – na čo sa málokto pripravuje

V realitnom procese nenesú riziko len kupujúci – predávajúci môže prísť o veľa peňazí aj dôveru. Najčastejšie scenáre:

❌ Kupujúci odstúpi po podpise predrezervačnej zmluvy – predávať musíte odznova
❌ Nedoručené zálohy alebo predĺžené bankové schvaľovanie
❌ Zápis do katastra je zamietnutý pre chybu vo formulácii zmluvy
❌ Nejasná situácia so spolumajiteľmi alebo vlastníctvom spoločných priestorov
❌ Skryté vady – po predaji môže kupujúci žiadať odškodnenie, ak niečo zamlčíte (napr. zatekajúca strecha, nefunkčný rozvod elektriny)

Riešenia:

• mať právne krytú dokumentáciu
• nerobiť dohody "ústne" – všetko písať
• rešpektovať zákonné lehoty
• nepodpisovať nič, čo plne nerozumiete (poradiť sa s odborníkom)

10. Kedy sa radšej poradiť – situácie, ktoré si vyžadujú experta

• kupujete byt v dome bez spoločenstva vlastníkov
• byt má ťarchu (úver, právo dožitia, predkupné právo)
• ide o neštandardný právny titul (napr. užívanie bez LV)
• predávate podiel (nie celý byt)
• nehnuteľnosť má problémy s prístupovou cestou
• existuje súdny spor o vlastníctvo – už prebiehajúci alebo hroziaci

11. Alternatíva: výkup nehnuteľnosti ako bezpečné riešenie?

V prípade, že:

• potrebujete peniaze rýchlo,
• predávate nehnuteľnosť v zlom stave,
• vlastníctvo je právne komplikované,
• nestíhate riešiť predaj kvôli práci alebo situácii v rodine,

➡️ Výkup môže byť zaujímavá alternatíva.

Množstvo firiem v Košiciach (vrátane City Centre Apartments) ponúka výkup bytu do niekoľkých dní, s úplným právnym servisom a férovou ponukou. Výkup je predaj – akurát s menším stresom a istým partnerom.

12. Modelové situácie z praxe

Prípad č. 1:
Martin predával 2-izbový byt v Severnej časti Košíc. Stanovil cenu o 15 % vyššie ako konkurencia → 45 dní bez odozvy, musel reagovať. Po prehodnotení ceny a vylepšení inzerátu bol predaný do 12 dní.

Prípad č. 2:
Petra kupovala byt cez hypotéku. Mala predrezerváciu, ale banka jej stopla financovanie. Podpísala rezervačnú zmluvu s penalizačnou doložkou na 1500 € – stratila ich. Dnes si najprv overuje banku a až potom podpisuje zmluvy.

Prípad č. 3:
Pani Ľubica predávala po dedičstve starý dom v Barci. Konanie trvalo, ale jej právnik upravil zmluvy tak, aby kupujúci podpísal najprv úschovu a až potom rezervačnú zmluvu. Transakcia prebehla čistá a bezpečná.

13. Čo si zapamätať, ak chcete predať alebo kúpiť naozaj ROZUMNE

🔹 Založte predaj na faktoch, nie na dojmoch.
Ak sa byt nepredáva 30 dní, spravte objektívnu analýzu dôvodov – cena, fotky, forma inzerátu, zmluvy?

🔹 Pri kúpe nič neignorujte.
Ak ste kupujúci, každý údaj overujte – nič nie je samozrejmé. List vlastníctva, vybavenosť, mesačné náklady aj zápisy v katastri.

🔹 Zmluvy sú základ.
Neváhajte investovať do právnej istoty – je to najlacnejšie rizikové poistenie, aké si pri takejto transakcii môžete dovoliť.

🔹 Predaj bez realitky môže byť výhoda – ale len s dobrým plánom.
Informovaný vlastník = silný predávajúci.

14. Kedy je správny čas?

✅ Keď máte pripravené všetky dokumenty
✅ Keď rozumiete trhu
✅ Keď viete, akú máte vyjednávaciu pozíciu
✅ Keď poznáte svoje limity – a viete, kedy si prizvať odborníka

Nespoliehajte sa len na "nemožno kúpiť/zohnať" – vždy existuje cesta. Cez správne napísaný inzerát, férové vyjednávanie, dobrú stratégiu a kvalitných ľudí na svojej strane.

15. Hľadáte inteligentné riešenie kúpy alebo predaja v Košiciach?

📩 Ozvite sa nášmu tímu expertov. Vieme:

• poradiť s cenou
• preveriť právny stav
• spracovať komplet zmluvnú dokumentáciu
• pomôcť s výkupom alebo predajom s minimálnym časovým stresom

Rok 2025 nie je problém, je to príležitosť. Urobte z nej výhodu.

Odporúčané články a užitočné odkazy:

➡️ Predaj bez realitky – inšpirácia alebo riziko?
➡️ Ako ovplyvní DPH a legislatíva trh s prenájmami v Košiciach – prognóza pre rok 2025
➡️ Prečo si prenajať byt od Košice City Centre Rental Apartments?
➡️ Dlhodobý prenájom bytov Košice – moderné, zariadené byty v centre
➡️ Kúpa bytu v Košiciach sa stáva luxusom – dôvody a analýza
➡️ Prenájom bytov Košice - ponuka kompletne zariadených bytov v Košiciach