Ako ovplyvní DPH a legislatíva trh s prenájmami v Košiciach – prognóza pre rok 2025

Prenájom pod tlakom – daní, legislatívy a inflácie. Náklady spojené s bývaním sa každoročne zvyšujú – a v roku 2025 čelí celý sektor nehnuteľností ďalším zásadným výzvam. Jednou z nich je aj plánované zjednotenie sadzby DPH na 22 %, ktoré by podľa vládneho návrhu mohlo zasiahnuť aj niektoré formy prenájmov – najmä tzv. komerčný podnájom, kancelárske a investičné byty.

Ale čo to znamená pre bežného nájomcu v Košiciach? A čo pre súkromného prenajímateľa?

Cieľom tohto článku je ponúknuť prognózu, aký vplyv môže mať:

• fiškálna politika štátu,
• daňové zmeny,
• pripravované zákony v prenájme,
  v kombinácii s reálnym trhom v Košiciach – druhom najväčšom meste Slovenska.

1. Porozumenie DPH v segmente prenájmov

V roku 2025 je právny rámec nasledovný:

• nájom bytu na bývanie pre FO (fyzickú osobu) je stále oslobodený od DPH (0 %)
• prenájom bytu právnickej osobe alebo na účely podnikania podlieha DPH – obvykle 20 %
• krátkodobý prenájom (napr. airbnb / menej ako 30 dní) je považovaný za podnikateľskú činnosť a DPH sa uplatňuje v plnej výške

💡 V prípade schválenia návrhu na zjednotenie sadzieb DPH, by mohlo dôjsť k:

• odstráneniu výnimiek pre výhodné režimy niektorých nájomných modelov
• nepriamemu navýšeniu cien, najmä pri nových zmluvách obchodného typu
• poklesu dostupnosti tzv. "firemných prenájmov" – často využívaných expatmi, lekármi či zamestnancami zahraničných firiem v Košiciach

2. Dôležité rozdiely: Nájom podľa zákona vs. komerčný prenájom

🟩 Bežný nájom podľa Občianskeho zákonníka (pre bývanie fyzickou osobou):
➡️ stále bez DPH, právna ochrana nájomcu, zmluvne viazaná výška nákladov, výpovedná lehota

🟥 Podnikateľský/commercial prenájom (napr. firma prenajíma expatom):
➡️ podlieha DPH, vyššia administratívna záťaž, nutnosť registrácie, zmluvy so štandardnými fakturáciami + časté ročné prehodnocovanie ceny

📌 Ak prenajímateľ nevie rozlíšiť typ nájmu a nesprávne uplatní sadzbu (napr. prenajíma súkromnej osobe, ale uvedie v zmluve "prenájom priestoru na výkon činnosti"), môže dôjsť k sankcii zo strany daňového úradu.

3. Koľko môže navýšenie DPH reálne znamenať pre nájomcov?

Aj keď obyčajný nájom pre fyzickú osobu ostáva oslobodený od DPH, mnoho nájomných zmlúv (najmä pri newcomers, expatoch alebo podnikateľských klientoch) sa uzatvára "na faktúru" – a teda DPH podliehajú.

Modelový príklad pri 20 % DPH:

Tabulka:

Typ nájmu                                                Cena bez DPH       Cena s DPH (20 %)
2-izbový byt (centrum)                                      700 €                      840 €
2-izbový apartmán s faktúrou pre firmu         800 €                      960 €
Nezariadený firemný priestor                           600 €                      720 €

➡️ Pri plánovanom zjednotení DPH sadzieb by sa mohla sadzba 20 % zvýšiť na 22 %, čo by napr. pri 800 € základom znamenalo 976 € = nárast o ďalších 16 € mesačne / 192 € ročne.

Pre firemných nájomcov a profesionálov, ktorí si nájom uplatňujú ako daňový náklad – zanedbateľné.
Pre bežných ľudí – reálny rozdiel, ak budú nútení pristúpiť na komerčný prenájom.

4. Prečo sa zvyšuje tlak na prenajímateľov?

✅ Inflácia vstupov:
– rast cien energií, služieb, údržby bytových domov
✅ Potreba rekonštrukcií (energetické certifikáty, nové normy)
✅ Administratíva: povinné registračné povinnosti pre prenajímateľov, hromadné správy, dane z príjmu z prenájmu

📉 Tí prenajímatelia, ktorí si vybavujú živnosť, sú registrovaní ako SZČO alebo prenajímajú viac ako 5 bytov, už DPH často odvádzajú.

➡️ Ak vysoké náklady budú dlhodobo prenesené na nájomcu, môžeme očakávať pokles dopytu v komerčnom prenájme a znevýhodnenie expat segmentu.

5. Ako sa môže zmeniť dostupnosť kvalitných nájmov?

Vplyv legislatívy bude nepriamy:

• investori môžu sťahovať byty z prenájmu a prerábať ich na krátkodobé Airbnb typy
• nové developerské projekty budú menej atraktívne pre kúpu "na prenájom", ak klesne reálna návratnosť po zdanení
• firemní nájomcovia budú preferovať tzv. all-inclusive schémy (rezidencie s vlastnou správou a daňovým krytím)
• prenajímatelia budú citlivejší na typ nájomcu → prednosť získajú dobre preverení rezidenti, stabilní so zmluvou

6. Alternatívy pre prenajímateľov – ako sa pripraviť na zmeny

💡 Nečakať na zmenu zákona, ale nastaviť fungovanie prenájmu už teraz efektívne a zákonne.

Odporúčané prístupy:

✅ Prenajímať priamo fyzickým osobám na účel bývania – s klasickou nájomnou zmluvou, bez potreby DPH
✅ Vyčleniť nehnuteľnosti určené pre podnikateľský sektor a sprístupniť paušálnu fakturáciu
✅ Zveriť správu profesionálnemu poskytovateľovi (napr. apartment service alebo property management house), ktorý zabezpečuje správne uplatnenie DPH a zmluvnej náležitosti

🎯 Všetko musí byť podporené dobrou zmluvou — obsahujúcou: zmluvné vzťahy, povinnosti, výšku nájomného a rozdelenie energií vrátane DPH.

7. Odporúčania pre nájomcov

Ak ste nájomca v Košiciach a:

🔹 Ste jednotlivec / zamestnanec / študent:
– vyberaj si z ponúk pre FO (fyzickú osobu)
– dbaj, aby nájomná zmluva bola podľa Občianskeho zákonníka
– over si, či v cene nie je DPH

🔹 Ste firma alebo expat v pracovnom pomere/platenom relokačnom systéme:
– vyžiadaj si správnu fakturáciu s DPH
– preferuj all-inclusive byty / apartmány s jasne nastavenými podmienkami
– pýtaj sa na pravidlá zúčtovania energií a servisovania bytu

8. Prečo sú Košice špecifické?

Košice ako druhé najväčšie mesto Slovenska a zároveň región s vysokou koncentráciou expatov, študentov a prenajímateľov s malým objemom nehnuteľností sa vyznačuje výraznými rozdielmi medzi:

• BYTMI NA KOMERČNÝ NÁJOM (napr. v centre, prémiové služby)
• KLASICKÝM NEZDAŇOVANÝM NÁJMOM (štandardné byty mimo podnikateľskej sféry)

💬 Práve tu môže legislatívna zmena dopadnúť najviditeľnejšie – vplyvom kolíznych zmlúv, nejasnej fakturácie alebo nevhodného uplatnenia sadzieb.

📘 V záverečnej časti 4/4 ťa čaká:
– kľúčové predikcie pre roky 2025–2027
– odporúčané stratégie podľa aktéra (vlastník, firma, nájomník)
– výzva konať vopred + optimalizovaný záver

9. Predikcia vývoja trhu do roku 2027

🔮 Na základe aktuálnych trendov možno očakávať:

📌 2025 – zavedenie zmien v sadzbách DPH, zintenzívnenie centrálnej daňovej kontroly prenajímateľov, podnikateľských modelov nájmu
📌 2026 – výrazný presun k regulovaným ponukám prenájmov s fakturáciou
📌 2027 – zjednotenie niektorých typov zmlúv, právne rozhodnutia o sporných prípadoch pri zlom uplatnení DPH

➡️ Kto bude pripravený (zmluvne, procesne a fakturačne), získa výhodu: stabilných klientov, legálnu istotu a vyššiu štandardizáciu.

10. Praktické odporúčania podľa typov subjektov

👤 Nájomca (fyzická osoba):
– vyhľadávaj prenájmy bez DPH – ideálne "čisté zmluvy" podľa Občianskeho zákonníka
– pýtaj sa konkrétne: "Je moja zmluva s DPH, alebo bez?"
– neriskuj nejasné položky, skryté príplatky a neúplnú dokumentáciu

🏢 Firma (expat, korporát):
– preferuj apartmánové služby, ktoré vystavujú faktúry a riešia DPH v cene
– tlač na zmluvy anglicko-slovenské + možnosti flexibility (napr. 6M výpoveď)
– hľadaj poskytovateľov s právnym servisom

🏠 Prenajímateľ:
– poraď sa s účtovníkom, či si povinný odvádzať DPH
– rozdelenie bytov podľa účelu: FO / PO = iné podmienky
– zmluva musí byť konkrétna – vrátane spôsobu výpočtu cien, energií, daňovej sadzby

11. Záver: keď legislatíva mení bývanie

Nie DPH, ale neznalosť jej vplyvu býva najväčší problém.
Zmeny zákonov môžu byť hrozbou, ale aj príležitosťou:

▶️ Stanovením transparentných podmienok
▶️ Prípravou rozumnej zmluvy
▶️ Znalosťou rozdielu medzi FO a PO prenájmom

sa každý – či nájomca, firma alebo prenajímateľ – môže prispôsobiť tak, aby zostal na trhu, a aby žil alebo podnikal v Košiciach v súlade so zákonom.

12. Hľadáš prenájom v Košiciach bez chaosu s daňami a papiermi?

Košice City Centre Rental Apartments ponúka:

✅ nájom bez DPH pre fyzické osoby
✅ fakturovateľné podmienky pre firmy / korporátne zmluvy
✅ apartmány s plným vybavením a právnym servisom
✅ spoľahlivého prenajímateľa, ktorý rozumie pravidlám

📩 Ozvi sa dnes – pred zmenou zákona, nie po nej.

Odporúčané články a užitočné odkazy:

➡️ Predaj bez realitky – inšpirácia alebo riziko?
➡️ Ako ovplyvní DPH a legislatíva trh s prenájmami v Košiciach – prognóza pre rok 2025
➡️ Prečo si prenajať byt od Košice City Centre Rental Apartments?
➡️ Dlhodobý prenájom bytov Košice – moderné, zariadené byty v centre
➡️ Kúpa bytu v Košiciach sa stáva luxusom – dôvody a analýza
➡️ Prenájom bytov Košice - ponuka kompletne zariadených bytov v Košiciach